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            營改增對房地產企業的影響竟如此大

            發布日期:2018-02-05來源:網絡來源編輯:張晶

            [摘要]

               營業稅作為我國稅種體系中一個重要的組成部分,發揮過積極的作用,但也存在一定的弊端。營業稅重復征稅,打破了增值稅抵扣鏈條,對整個國民經濟特別是第三產業的健康發展十分不利。因此,推行"營改增"勢在必行。2012年1月1日,"營改增"首先在上海的交通運輸業和部分現代服務業進行試點,并逐步推廣到其他地區和行業。2016年3月24日,財政部、國家稅務總局向社會公布了《營業稅改征增值稅試點實施辦法》等相關文件,自2016年5月1日起,在全國范圍內全面推開"營改增"試點,房地產業、建筑業、金融業、生活服務業等納入試點范圍,至此"營改增"全面推開。下面是網絡招投標平臺建地巴帶來的關于淺析營改增對房地產企業的影響的主要內容介紹以供參考。

               一、房地產企業"營改增"政策分析

               根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》及其他有關規定,國家稅務總局制定并下發了《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》,自2016年5月1日起施行。文件規定房地產企業適應增值稅基本稅率為11%。

               一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目,可選用簡易計稅方法計稅,以銷售額為全部價款和價外費用。土地價款不得扣除,一般納稅人銷售自行開發的房地產項目,適用一般計稅方法計稅,銷售額為取得的全部價款和價外費用,扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額。小規模納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目,應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目,應按規定的納稅義務發生時間,以當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅額,抵減已預繳稅款后,向主管國稅機關申報納稅。

               二、"營改增"給房地產企業的帶來的挑戰

               房地產"營改增"的推進,長期開看,將有效調節房地產企業稅負水平、對改善房地產行業經營環境和提升企業積極投資開發的信心都有積極意義,同時,也勢必將給房地產企業帶來一定的挑戰。

               (一)房地產企業稅負短期或上升

               我國推行"營改增"的目標是通過完善流轉稅體系,避免營業稅所帶來的重復征稅問題,從而實現企業稅負的降低。但自2012年起,"營改增"試行情況以及先期進行"營改增"的企業所反饋的意見來看,大部分的企業的稅負水平有所下降,但也有一部分企業出現了稅負增加的情況,出現這一情況的原因主要是企業生產的周期性、可抵扣增值稅進項稅額的成本占總成本比重較小等。房地產業的上游產業包括建筑業、金融業等,這些行業或因"營改增"稅負水平不同程度的上升,將成本轉嫁到下游的房地產企業,因此,部分房地產企業稅負水平短期內不降反升或將不可避免。

               (二)賬務處理難度增加

               "營改增"初期,房地產企業財務人員面臨稅收政策的變化、新舊稅制的銜接、發票管理、具體業務核算方法發生變化等問題。一方面,"營改增"增加了會計核算的難度。營業稅的計算簡便,需要設置的會計科目較少,會計核算也較為簡單。而增值稅稅金的計算較為復雜,當期應納稅額等于銷項稅額減去當期準予抵扣的進項稅額,且需要設置的會計科目較多,會計核算更為復雜。另一方面,"營改增"不僅使房地產企業的稅金會計核算體系發生了改變,同時發票的開具、發票的認證抵扣、稅金的申報繳納等等方面也發生了重大變化,財務人員必須對"營改增"后的稅收政策充分理解、相關業務的會計核算、稅收的申報繳納等必須按照新的規定正確處理,否則將給房地產企業帶來風險。

              三、房地產企業應對"營改增"的有效措施

               (一)抓緊評估"營改增"對企業的影響

               房地產企業財務人員應當將"營改增"相關政策研究透徹,并結合本企業的實際情況,科學測算和評估"營改增"對企業稅負水平、盈利水平、現金流等各個方面產生的影響,以便對企業的經營、會計核算、納稅申報等方面的決策提供可靠的依據。

               (二)加大財務人員培訓

               "營改增"對房地產企業的會計核算、納稅申報等方面產生巨大的影響,企業財務人員將面臨業務會計核算的變化、新舊稅收政策的銜接等難題。為了迎接"營改增"帶來的挑戰,房地產企業的財務人員有必要通過自學和參加培訓班等形式,積極學習相關的政策,充分掌握"營改增"后房地產企業增稅稅核算、申報繳納、發票管理等業務處理。相關部門和領導對財務人員的學習、培訓也應當予以必要的支持和配合。

               (三)適時轉變開發模式

               隨著行業競爭不斷加劇,房地產業逐漸走向了強調品質和差異化的階段。精裝的品質和產品的創新都成為消費者考量產品的重要因素。"營改增"后,建筑安裝成本的進項稅額可以抵扣,因此該項成本占比越高將越利于企業稅負抵扣。高檔住宅、商業、辦公樓等產品由于精裝修費用等建筑安裝成本占比較高,進項稅額可以抵扣,將獲得更多稅收利益。因此,房地產企業可以考慮由簡單開發銷售向精裝修、商住并舉的差異化銷售轉變。

               (四)積極嘗試"營改增"稅收籌劃

               "營改增"給房地產企業帶來了巨大的挑戰,同時也帶來了機遇。增值稅只對本環節的增值稅額征稅,采購貨物或勞務的進項稅額允許抵扣,房地產企業的財務人員應當抓住這一有利政策,積極進行稅收籌劃。例如,在采購貨物和勞務時,應選擇一般納稅人作為供應商,以便取得增值稅專用發票,進項稅額能予以抵扣。

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